购房全攻略——从看房开始到入住都需要注意的事项
购房全攻略——从看房开始到入住都需要注意的事项 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]购房可不是件容易的事儿。[/color][color=#ff0000]面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，您必须掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。[/color][color=#ff0000][/color]
[b][color=#003399][购房基础知识][/color][/b]
[color=#05006c][font=宋体][color=#000000]住宅的结构有哪些形式？[/color][/font]
[align=left][size=3][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]住宅的结构是指住宅的承重骨架[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]如房屋的梁柱、承重墙等[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](1)[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]砖混结构住宅[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。[/size][/font][/size][/align][align=left][font=宋体][/font]
[/align][align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]砖混结构的优点主要表现在：[/size][/font][/size][/align][align=left][font=宋体][/font]
[/align][align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]①[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]②[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]③[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]④[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]施工技术与施工设备简单。[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]⑤[/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align][size=3][size=10.5pt][font=Times New Roman]
[align=left]
(2)[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]砖木结构住宅[/size][/font][/align][align=left][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][font=宋体][size=10.5pt][size=3]砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](3)[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]钢筋混凝土结构住宅[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[size=3][b][font=宋体][size=10.5pt]商品房的销售面积如何计算？[/size][/font][/b][/size]
[size=3][b][font=宋体][/font][/b][b][size=10.5pt][/size][/b][/size]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]商品房的销售面积是指[b]购房[/b]者所购买的套内或单元内的建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]即套内建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]套内建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]+[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]分摊的公用建筑面积之和[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt][font=Times New Roman]一、[/font][/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]套内建筑面积的计算方法：[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]套内使用面积：按《房产测量规范》（[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]GB/T17986.1-2000[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]）规定的方法计算；[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[/size][/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3](1)[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]包括山墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。[/size][/font][/size][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3](2)[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。[/size][/font][size=10.5pt][/size][/size]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt][font=Times New Roman]二、[/font][/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](1)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left][font=Times New Roman][size=3](2)[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]包括山墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]墙体水平投影面积的[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]50%[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]。[/size][/font][/size][/align][align=left][font=宋体][/font]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]下列空间不得计入公用建筑面积：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](1)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。[/size][/size][/font][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3](2)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]作为人防工程的地下室。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]公用建筑面积计算公式：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]公用建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]整栋建筑的面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]-[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]各套套内建筑面积之和[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]-[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]公用建筑面积分摊系数[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]公用建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]各套套内建筑面积之和[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]分摊的公用建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]各套套内建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]×[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]公用建筑面积分摊系数[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]因此，商品房销售面积公式还可表达为：[/size][/size][/font]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]商品房销售面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]套内建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](1+[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]公用建筑面积分摊系数[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][/size][/align][align=left][font=Times New Roman][/font][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]名词解释：什么是套内建筑面积[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt][font=Times New Roman]一、[/font][/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]成套房屋的套内建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](GB/T 17986.1-2000 B1.1)[/font][/size][/size][/align][align=left][font=Times New Roman][/font][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt][font=Times New Roman]二、[/font][/size][/font][font=宋体][size=10.5pt]成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3]1[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]、套内的使用面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](GB/T 17986.1-2000 B1.2)[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]：[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3]a.[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。[/size][/size][/font][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3]b.[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。[/size][/size][/font][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3]c.[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。[/size][/size][/font][size=10.5pt]
[font=Times New Roman][size=3]d.[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]内墙面装饰厚度计入使用面积。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3]2[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]、套内墙体面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](GB/T 17986.1-2000 B1.3)[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]：[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]包括山墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3]3[/size][/font][/size][size=3][font=宋体][size=10.5pt]、套内阳台建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](GB/T 17986.1-2000 B1.4)[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]：[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]附：房屋的共有建筑面积[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman](GB/T 17986.1-2000 B1.4)[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]：[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]包括山墙[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]水平投影面积一半的建筑面积。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][size=3][font=宋体][size=10.5pt]独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][b][font=宋体][size=10.5pt][size=3]什么是住宅的开间、进深、层高和净高？[/size][/size][/font][/b][/align][b][font=宋体][size=3][/size][/font][/b][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](1)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅的开间[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]住宅的开间就住宅的宽度。在[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]1987[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.1[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.4[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.7[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.0[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.3[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.6[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.9[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]4.2[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](2)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅的进深[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]住宅的进深就是指住宅的实际长度。在[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]1987[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.0[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.3[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.6[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]3.9[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]4.2[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]4.5[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]4.8[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]5.1[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]5.4[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]5.7[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]6.0[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](3)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅的层高[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]1987[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.6[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.7[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]2.8[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][size=10.5pt][align=left]
[font=Times New Roman][size=3](4)[/size][/font][/size][font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅的净高[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]净高[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]=[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层高[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]-[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]楼板厚度[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]即层高和楼板厚度的差叫[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]净高[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]商品住宅的开间、进深和层高[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]即住宅的宽度、长度和高度[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]即开间、进深、层高越大[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，[b]购房[/b]者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。[/size][/font][/size][/align][align=left][size=3][font=宋体][/font][size=10.5pt][/size][/size][/align]
[align=left][b][font=宋体][size=10.5pt][size=3]什么是使用率？什么是实用率？[/size][/size][/font][/b][/align][b][font=宋体][size=3][/size][/font][/b][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]72%[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]至[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]75%[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]之间，板楼在[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]78%[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]至[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]80%[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[b][font=宋体][size=10.5pt][size=3]什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？[/size][/size][/font][/b][/align][b][font=宋体][size=3][/size][/font][/b][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]消费者在[b]购房[/b]时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]建筑容积率、建筑密度、绿化率[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]等技术经济指标。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]构筑物[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]所占面积、运动场地等等。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[b][font=宋体][size=10.5pt][size=3]名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式[/size][/size][/font][/b][/align][b][font=宋体][size=3][/size][/font][/b][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]低层：低层房屋是指高度低于或等于[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]10[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米的建筑物，一般是[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]1-3[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]小高层：人们一般把[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]8[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层至[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]12[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]、[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]13[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层的建筑称为[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]小高层[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受[b]购房[/b]人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]多层：多层房屋指高于[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]10[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米、低于或等于[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]24[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]米的建筑物。多层房屋一般为[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]4 -8[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]([/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]房型[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman])[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]板式小高层：[/size][/size][/font][/align][font=宋体][size=3][/size][/font][align=left]
[size=3][font=宋体][size=10.5pt]作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]8[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]至[/size][/font][size=10.5pt][font=Times New Roman]14[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。[/size][/font][/size][/align][font=宋体][/font][align=left]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。[/size][/size][/font][/align][align=left][font=宋体][size=3][/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt][size=3]复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。[/size][/size][/font][/align][/color][color=#05006c][/color]
[color=#05006c]名词解释：TOWNHOUSE ShoppingMall 宽HOUSE[/color]
[color=#05006c][/color]
TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成。
ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。
[table=0][tr][td][/td][/tr][/table] 宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。 购房者必读：学会看楼书 看图画
经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是
否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。 哪些房不能买？ 根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：
一是违法或违章建筑；
二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；
三是未经合法程序批准销售的房屋；
四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；
五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。 在售楼处该问些什么 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，[/color][color=#ff0000]
自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。[/color]
[i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之[color=#0000ff]合同签订篇[/color][/color][color=#ff0000]。[/color]
[b][color=#003399]一、销售方式[/color][/b]
· [color=#333333]您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售[/color]。
[b][color=#003399]二、具体价格[/color][/b]
· 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。
[b]
[color=#003399]三、入住时间[/color][/b]
· [color=#333333]是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、[color=#0000ff]住宅质量保证书[/color]、[color=#0000ff]住宅使用说明书[/color][/color]。
[b][color=#003399]四、入住条件[/color][/b]
·入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
[b][color=#003399]五、车位[/color][/b]
· 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。 解读住宅使用说明书 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 解读《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？
解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。 在售楼处该看些什么 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。[/color]
[b][color=#003399]一、营业执照[/color][/b]
· 正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必[color=#0000ff]查询该企业营业执照 是否合法[/color]。
[b][color=#003399]二、企业资质[/color][/b]
· 建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。
[b]
[color=#003399]二、五证二书[/color][/b]
· 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
[b][color=#003399]三、销控资料[/color][/b]
· 到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。 五证二书详解 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
[color=red]“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。[/color]
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 如何考察社区环境交通 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000] 买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。
[/color][b]
[color=#003399]一、衣[/color][/b]
· [color=#333333][/color] 可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内
[color=#ff0000][/color]
[b][color=#003399]二、食[/color][/b]
· 为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等[b]
[color=#003399]三、住[/color][/b]
· 不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
[b][color=#003399]四、行[/color][/b]
· 不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
[b][color=#003399]五、其他[/color][/b]
· 还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。 如何考察社区配套 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：
[/color][b]
[color=#003399]一、居住密度及私密性[/color][/b]
· [color=#333333][/color] 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
[color=#ff0000][/color]
[b][color=#003399]二、公共建筑[/color][/b]
· 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。[b]
[color=#003399]三、小区绿化[/color][/b]
· 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
[b][color=#003399]四、小区布局[/color][/b]
· 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
[b][color=#003399]五、小区内交通[/color][/b]
· 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
· 人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。 如何考察楼盘硬件 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000]很少有购房者能具备专业的建筑知识，因此我们略去了结构、建材的叙述，而是罗列出看房者能直接看到而且最需要注意的几个部分，提醒您在察看楼盘硬件质量时务必注意。[/color]
[b][color=#003399]一、防水[/color][/b]
· 房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。
[b]
[color=#003399]二、墙角[/color][/b]
· 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。
[b][color=#003399]三、室内装璜和做工[/color][/b]
· 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。
[b][color=#003399]四、采光[/color][/b]
·一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。
[b]
[color=#003399]五、墙体[/color][/b]
· [color=#333333][/color]住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。
[b][color=#003399]六、插座[/color][/b]
· [color=#333333]位置是否合理，数量是否足够。
[/color]
[b][color=#003399]七、厨房卫生间[/color][/b]
· [color=#333333][/color]厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。 户型基础知识培训 [i][color=#ff0000] [/color][/i][color=#ff0000] 首次置业的您面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？什么是好户型、什么样的户型最适合自己？要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。
[/color][b]
[color=#003399]一、好户型的标准[/color][/b]
· [color=#333333][/color] 主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。
· 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。· 厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
· 门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。[b]
[color=#003399]三、不可取的户型[/color][/b]
· 客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。
· 厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。
· 卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。
· 客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。
· 卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！ 签订合同时须缴纳费用一览 您在签订购房合同时，须带全以下费用：
1、首付款
2、印花税：总房款的万分之五
3、保险费：保险金额×保险费率×缴费系数(Fn) 缴费系数(Fn)
4、律师费：总贷款的千分之三
建议：您缴纳费用前务必审清合同条款，以避免不必要的纠纷。 购房补充协议之房屋质量1、 墙体：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。
2、管线：管线安装与室内表面的平整，不在商品房内通行任何公用管线，任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。
3、防水标准：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。
4、配套设施：保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。
5、小区规划： 买方不得擅自变更公共设施（停车场、加工层、园林绿化等）设计和用途；车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行；公共设施是小区配套，不允许用作营业性用途；商品房楼顶和外墙所有权归全体业主，买方和物业管理公司可以无偿使用，但不得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施；不得在外墙设置影响买方采光、通风、安全、景观及产生噪音和污染的设施
6、房屋面积问题：
(1)、买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
(2)、买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
(3)、买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；买受人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。
房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。一旦发生重大问题，将会直接影响到购房者的入住、装修。同时，由于建筑主体结构的不可逆转性，当您入住后再发现重大问题，往往为时已晚。因此在《补充协议》中约定房屋质量的内容是十分重要的。
以下问题务必要求开发商在《补充协议》做出明确陈述：
小区规划 面积问题 水、电、煤气(天然气)开通时间 购房补充协议之收房入住1、交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成,第5步视开发商而定,一般在收到入住通知书三天后可提供)：
(1)出卖人向买受人发出入住通知书；
(2)买受人书面签收“收到入住通知书”；(如购房者对房屋质量、入住条件有异议,可拒绝签署)
(3)买受人书面签收“住宅钥匙收到条”；
(4)出卖人提供住宅质量备案表；
(5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果； (6)上述条件缺少任何一条，均不构成住宅的交付。
2、交付前的观察验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收：质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。
3、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择：通知出卖人解除合同，或者继续等待出卖人。详见购房合同第八条
4、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。
5、住宅质量保证书：其内容不得低于政府最低标准。
6、住宅使用说明书：其内容不得低于政府最低标准。
7、不可抗力明确说明(一般包括)：
(1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件；(2)为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误；
(3)非出卖人原因，而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施；
8、物业相关：物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任
9、明确收房入住时需缴纳费用
收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点，以下为开发商交房的必须条件，您务必谨记：
(一)取得建筑工程竣工验收备案表；
(二)取得商品房面积实测技术报告书；
(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 购房补充协议之产权过户1、产权证取得：
(1)、所有权取得标志：所有权的取得以《北京市房屋所有权证》为标准。
(2)、所有权取得时间：从_年_月_日开始，即确认为无法取得。
(3)一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
(4)、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
2、办理产权证费用问题：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得《北京市房屋所有权证明》，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。
3、开发商代办产权证事宜：出卖人办理产权证：出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的，买受人有权退房，并且要求出卖人承担违约责任。
4、退房相关：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。
产权对购房者来说至关重要，您要想避免产权纠纷，请牢记两条：
1、严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本记事栏中，有无土地被抵押的标注，也可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”进行查询
2、严格审查购房合同第十五条，明确约定开发商在若干工作日内办理产权登记。 房屋交接过程您的责任是什么 房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，损害自己的合法权益？业内专家教您在签合同时，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。
合同第十一条是讲房屋交接的，它和合同第八条既有联系又有区别。有联系的是：房地产商“交”的条件，即本条提及的出卖人要出示的证明文件，主要为合同第八条中约定的《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》，如果房地产商不能出示合同第八条约定的文件及本条对住宅交付要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，购房人有权拒绝“接”，由此产生的延期交房责任由房地产商承担。有区别的是：该条要约定由于购房人原因影响交付的处理方法。
由于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是房地产商自己印制，所以房地产商不会因为迟印或不印“两书”而影响交房，合同第十一条的实际意义是在对购房人的责任进行约定。因此购房人要注意的是如何填写该条的空格，笔者认为主要应注意以下几点：
1.“原因”尽量具体化。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”该规定清楚地写明了房地产商交房时要具备什么条件，要向购房人提供什么文件以及房地产商如何通知购房人收房。因此，购房人要避免和房地产商在合同中做出与该规定不同的约定。如果约定“由于买受人原因，未能按期交付”的处理方法，就一定要注意“原因”尽可能具体细化，比如因购房人没有按合同约定付款影响了交房如何处理，避免不写明原因或写可以让房地产商任意扩大的原因。
2.避免不交“杂费”拿不到钥匙。在明确原因的基础上，最好能写明“除购房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其它理由拒绝将购房人所购房屋的钥匙直接交给购房人，逾期交付的责任完全由房地产商承担。”这句话虽然看似多此一举，但针对目前房地产商在交房时因购房人拒绝缴纳各种房屋买卖合同约定以外的费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。
3.明确房屋保管责任。购房人首先要明白：由于购房人的原因，房屋没有按时交接，购房人是不需要承担房地产商未按时交付的那种赔偿责任的，同时也要清楚，合同在这里约定由于购房人原因影响交付的处理方法，实际是要约定在这种情况下对房屋的保管责任。
《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定：“房地产灭失、毁损的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
上述规定和解释清晰地告诉我们：只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。
如果房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担。换句话说，房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止。至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。
有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，这是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。刘宏诚 房屋交接过程您的责任是什么 房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，损害自己的合法权益？业内专家教您在签合同时，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。
合同第十一条是讲房屋交接的，它和合同第八条既有联系又有区别。有联系的是：房地产商“交”的条件，即本条提及的出卖人要出示的证明文件，主要为合同第八条中约定的《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》，如果房地产商不能出示合同第八条约定的文件及本条对住宅交付要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，购房人有权拒绝“接”，由此产生的延期交房责任由房地产商承担。有区别的是：该条要约定由于购房人原因影响交付的处理方法。
由于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是房地产商自己印制，所以房地产商不会因为迟印或不印“两书”而影响交房，合同第十一条的实际意义是在对购房人的责任进行约定。因此购房人要注意的是如何填写该条的空格，笔者认为主要应注意以下几点：
1.“原因”尽量具体化。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”该规定清楚地写明了房地产商交房时要具备什么条件，要向购房人提供什么文件以及房地产商如何通知购房人收房。因此，购房人要避免和房地产商在合同中做出与该规定不同的约定。如果约定“由于买受人原因，未能按期交付”的处理方法，就一定要注意“原因”尽可能具体细化，比如因购房人没有按合同约定付款影响了交房如何处理，避免不写明原因或写可以让房地产商任意扩大的原因。
2.避免不交“杂费”拿不到钥匙。在明确原因的基础上，最好能写明“除购房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其它理由拒绝将购房人所购房屋的钥匙直接交给购房人，逾期交付的责任完全由房地产商承担。”这句话虽然看似多此一举，但针对目前房地产商在交房时因购房人拒绝缴纳各种房屋买卖合同约定以外的费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。
3.明确房屋保管责任。购房人首先要明白：由于购房人的原因，房屋没有按时交接，购房人是不需要承担房地产商未按时交付的那种赔偿责任的，同时也要清楚，合同在这里约定由于购房人原因影响交付的处理方法，实际是要约定在这种情况下对房屋的保管责任。
《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定：“房地产灭失、毁损的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
上述规定和解释清晰地告诉我们：只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。
如果房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担。换句话说，房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止。至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。
有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，这是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。刘宏诚 新房入伙验收注意事项 绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 交房的标准是什么？ 有些报纸刊登文章说，判断是否交楼，首先要看房地产商有没有取得自己的“大房产证”或有没有取得政府发的“入住许可证”，这种说法，在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的购房人想作这种选择，目前还是一个梦。
那么是不是房地产商发出“交楼通知”就算交楼呢？当然不是，如果这样，岂不等于承认购房人说我没有收楼就不算交楼了？北京交楼有北京交楼的标准！这个标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得更加明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”
对于这个《办法》中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业主要学会用更多的法律法规和政府规范性文件保护自己。
对于北京交楼的第一个标准：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
对于北京交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知要求：2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。根据北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见：2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；(三)不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。
北京交楼的第三个标准则要看购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。
房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，一般问题不大，这一点建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求，现在交房的房地产商都应提供。
符合交房条件下，购房人首先应做些什么？
购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责)，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
(1)检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
(2)面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
(3)自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
(4)按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
(5)对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
不符合交房条件下，购房人应做些什么？
对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。
对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。
《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。
购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3%的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。
对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。
收房时要注意房屋的保修期
新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。
国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。)
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。
收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金
目前，有不少房地产商在交楼时，以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝。
根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地[2000]478号文)，而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征[1997]389号文)，如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文(88号)废止。
如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
交房时，房地产商列出的不合理费用不用交
在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
笔者的观点是：“不合理，可以拒交！”
在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商)，应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
购房人收房时要不要交“测绘费”？
经常听到一种说法，那就是购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，这张图是要钱的，每平方米0.3元，这是要购房人交的“测绘费”，这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，事实上按规定购房人要交不要交测量费呢？还是直接引用政府的文件更有说服力，北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格[2002]595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行，即： 0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
还有一种说法，各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收，据我所知这应该是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。
当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。
缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费？
《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，购房人有权拒绝。
北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]第196号)规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部位中修费。”有些物业公司以此通知为依据，向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的，因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取购房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托，房地产商虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代购房人进行自用部位维修的委托。
购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用
购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》(也叫《物业管理公约》或《业主公约》)进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
对物业公司代收的供暖费，购房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，购房人千万不要受不守规矩的物业公司误导，北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准，购房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。
物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。 什么是竣工验收备案表 为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；
二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件；
2、规划许可证和规划验收认可文件；
3、工程质量监督注册登记表；
4、工程施工许可证或开工报告；
5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
6、建设工程档案预验收意见；
7、工程质量保修书；
8、住宅质量保证书；
9、住宅使用说明书；
10、法规、规章规定必须提供得其他文件。
四、备注。
【提示】：《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。 购房宝典：怎么验收精装修房 随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之增加，很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格？
验收精装房依据的标准
北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版将陆续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。
哪些装修项目应注意验收
因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：
检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。
检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
检查建材的品牌与合同是否相符
另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。文/本报记者蔺丽爽
名词解释
空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。 最佳收房流程[align=center]核验业主材料[/align]
[align=center]↓[/align]
[align=center]业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明[/align]
[align=center]↓[/align]
[align=center]交纳剩余房款[/align]
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[align=center]业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》[/align]
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[align=center]业主做综合验收[/align]
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[align=center]业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案[/align]
[align=center]↓[/align]
[align=center]开发商与业主协商并达成书面协议[/align]
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[align=center]根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议[/align]
[align=center]↓[/align]
[align=center]业主签署《入住交接单》[/align]
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 收楼程序：要坚持先验房 后办理入住手续 [b]收楼程序[/b]
1、开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；
2、购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或[color=#0000ff]物业管理[/color]处联系收楼事宜；
3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；
4、若验收合格，购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定。
需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。 开发商在商品房交付过程中的4大义务 义务一：将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人
根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”
“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义：
1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。
目前来说，《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件，但总的来说，这些规定尚不够具体明确，实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。
开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。
2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。
开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。
义务二：向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据
1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作，由建设单位(开发商)负责组织实施。”
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。
从以上规定可知，商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》，也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说，后者为政府建设行政主管部门出具，其公信力更强。
若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》，则开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。
2.开发商交付商品房时，还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。
依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。
义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
义务四：通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋
开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房人需携带的文件、资料；③购房人需交纳费用的说明；④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项。
《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。 [url=http://3qhouse.com/forum/thread-948085-2-1.html###zoom][img]http://3qhouse.com/forum/attachments/20071003_550131e8676285523129FZNcl5ZvWqdP.jpg.thumb.jpg[/img][/url] 谢谢,收藏...
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